Umowy pośrednictwa w sprzedaży i kupnie koni w świetle obowiązujących przepisów prawnych.
W związku z dynamicznie rozwijającym się rynkiem sprzedaży koni istotnego znaczenia nabiera działalność pośredników.
Szereg firm i osób trudniących się zawodowo treningiem koni coraz częściej rozszerza swą działalność o usługi pośredniczenia w sprzedaży zwierząt, bądź to wyszkolonych przez siebie wierzchowców, bądź też zgłoszonych tylko do sprzedaży .
Na stronach wielu utytułowanych zawodników pojawiają się liczne oferty sprzedaży. Niektóre z nich to tylko informację o chęci sprzedaży konkretnego konia, inne zaś często zawierają szczegółowe opisy dotyczące predyspozycji zwierzęcia, stanu jego zdrowia, historii startów w zawodach.
Tym bardziej interesujące stają się oferty, kiedy rekomendację swą wydaje znana w środowisku jeździeckim stajnia czy też zawodnik, mogący pochwalić się sportowymi sukcesami.
Powstaje więc pytanie o odpowiedzialność osoby udzielającej przedmiotowych informacji oraz o jej rolę w procesie sprzedaży lub kupna wierzchowca.
Cel pośrednictwa
W wysoce wyspecjalizowanym świecie jeździeckim bezdyskusyjny jest fakt, że istnieje potrzeba zatrudniania pośredników przy wykonywaniu czynności, których to dający zlecenie (potencjalni nabywcy) sami nie realizują z powodu braku czasu, doświadczenia lub wiedzy.
Podstawowym zadaniem pośredników, tj. osób profesjonalnie zajmujących się świadczeniem przedmiotowych usług, jest skojarzenie kontrahentów w transakcjach handlowych.
Bezpośrednim celem podejmowanych czynności faktycznych przez pośrednika jest wywołanie skutku prawnego polegającego na doprowadzeniu do zawarcia przez zleceniodawcę umowy mającej za przedmiot sprzedaż (czasami dzierżawę) konia.
W zależności od zakresu umowy pośrednictwa, pośrednik podejmuje takie czynności jak ogłaszanie oferty sprzedaży konia bądź chęci jego zakupu, przekazywania informacji o przedmiocie transakcji dotyczących np. stanu zdrowia, treningu, kariery sportowej, pochodzenia, cech charakteru warunkujących użytkowanie wierzchowca w danej dyscyplinie. Najczęściej pośrednik umocowany jest do informowania potencjalnych kontrahentów o warunkach zawarcia umowy, jak również do prowadzenia negocjacji.
Mało tego, wiele razy kupujący o tym kto jest sprzedawcą konia dowiaduje się dopiero na etapie finalizacji transakcji, albo nigdy się nie dowiaduje , bo wszelkie umowy zawiera z pośrednikiem.
Zakres zlecenia niewątpliwie uzależniony jest od tego kto jest rzeczonym pośrednikiem. I tak na przykład zlecając pośrednictwo w zakupie konia profesjonalnemu trenerowi czy zawodnikowi naturalnym jest, iż oczekiwać będziemy sprawdzenia predyspozycji sportowych danego konia i dostosowanie ich do poziomu zaawansowania zawodnika.
Zakres zlecenia może również zobowiązywać pośrednika do badania czy przedmiot świadczenia nie jest obarczony wadami (np. czy koń jest zdrowy) oraz do badania dokumentów takich jak. np. badanie kupno – sprzedaż, sprawdzenie tytułu własności oraz sporządzenie projektu przyszłej umowy przeniesienia własności.
Skala zjawiska pośrednictwa w handlu końmi doprowadziła do rozwoju jego rozmaitych odmian. I tak mogą być zawierane umowy pośrednictwa w sprzedaży koni oraz umowy pośrednictwa w kupnie.
Faktem powszechnie znanym w środowisku jeździeckim jest jednak brak jakiegokolwiek formalizmu przy angażowaniu pośredników w czynnościach zakupu czy sprzedaży konia. Umowy zawierane są na zasadzie koleżeńskich ustaleń w oparciu o panujące zwyczaje.
I nic w tym złego, gdy wszelkie warunki transakcji przeprowadzane są z należytą starannością, nabywca wierzchowca zadowolony jest z dokonanego zakupu, sprzedawca z uzyskanej ceny, a pośrednik z otrzymanego zwyczajowo przyjętego 10% wynagrodzenia.
Niestety rzeczywistość przynosi niejednokrotnie pasmo rozczarowań.
Coraz częściej mamy do czynienia z sytuacjami, kiedy po sfinalizowaniu transakcji okazuje się, że zwierzę nie spełnia naszych oczekiwań. Najbardziej problematyczne są sytuacje, kiedy to w niedługim czasie od zakupu konia wychodzi na jaw, iż koń jest dotknięty wadą w postaci np. urazu ścięgien czy innych przebytych wcześniej schorzeń uniemożliwiających pracę konia lub nie nadaje się do użytkowania ze względu na usposobienie czy też narowy.
W praktyce zleceniodawca będący nabywcą zwierzęcia będzie chciał obciążyć odpowiedzialnością pośrednika, gdy okaże się, że transakcja była chybiona. Zwykle jednocześnie odpowiedzialności poszukiwać będziemy także u innych osób zaangażowanych w transakcję, a więc przede wszystkim właściciela konia oraz weterynarza wykonującego badania wstępne.
Z uwagi na przedmiot rozważań niniejszego opracowania autorka skupi się na analizie odpowiedzialności osób pośredniczących w transakcji.
Zawarcie umowy pośrednictwa. Ustnie czy na piśmie?
Problematykę umowy pośrednictwa regulują przepisy kodeksu cywilnego. Liczne kłopoty interpretacyjne pojawiają się głównie w związku z faktem, że jest to umowa nienazwana, a co za tym idzie brak jest konkretnych przepisów dotyczących tego typu umowy. Jednakże na podstawie art. 750 kodeksu do umowy o wykonanie usługi pośrednictwa odpowiednio stosuje się przepisy o zleceniu.
Na gruncie kodeksu cywilnego nie istnieje wymóg zawarcia umowy pośrednictwa w szczególnej formie. Decyduje o tym wola stron. Umowy zatem mogą być zawierane w formie pisemnej oraz – jak ma to miejsce najczęściej – w formie ustnej. W zależności od formy, w jakiej jest zawierana przedmiotowa umowa, pojawiać się mogą określone problemy interpretacyjne i dowodowe. I tak, jeśli zawieramy umowę pośrednictwa w formie ustnej, w razie sporu z pośrednikiem udowodnienie, że przyjął on na siebie określone obowiązki oraz składał konkretne zapewnienia będzie trudne, jednakże nie niemożliwe. Sięgnąć wówczas trzeba będzie po zeznania ewentualnych świadków oraz inne środki dowodowe, takie jak np. dokumenty, wymiana korespondencji między stronami itp.
W celu uniknięcia niedomówień najwłaściwszą formą zawierania tego typu umów będzie forma pisemna z precyzyjnie określonym zakresem obowiązków stron, wysokością wynagrodzenia oraz uregulowaniem kwestii odpowiedzialności pośrednika.
Stroną umowy o pośrednictwo może być każda osoba. Nie jest zatem właściwy często prezentowany w środowisku pogląd, że pośrednikiem w sprzedaży może być jedynie osoba prowadząca działalność w tym przedmiocie. To również często nieudolny argument obronny wykorzystywany przez pośredników, którzy przy swoich czynnościach nie dochowali należytej staranności i odpierają w ten sposób zarzuty zleceniodawców. Oczywiście, w sytuacji, kiedy pośrednictwo zlecamy firmie profesjonalnie zajmującej się pośrednictwem w sprzedaży koni, możemy wymagać podwyższonej staranności wynikającej z zawodowego charakteru prowadzonej przez pośrednika działalności.
Obowiązki pośrednika
Źródłem obowiązków pośrednika jest umowa. Precyzyjne uregulowanie w umowie zakresu obowiązków pozwala uniknąć sporów o to, jakie czynności pośrednik jest zobowiązany podejmować w ramach ustalonego wynagrodzenia.
Z praktyki wiadomo, że do czynności tych zalicza się zamieszczanie ofert w prasie, Internecie lub ich wyszukiwanie, kontakty pośrednika z potencjalnymi klientami, oferowanie sprzedaży konia innym pośrednikom lub poszukiwanie zwierzęcia. Z istoty stosunku pośrednictwa wynika zatem podstawowy obowiązek tj. obowiązek dostarczania informacji. Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia wówczas, gdy na skutek jego informacji o danej ofercie dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy właścicielem a kupującym.
Pośrednik zobowiązany jest do ujawnienia dającemu zlecenie wszystkich informacji dotyczących przedmiotu transakcji. Dotyczy to wszelkich wiadomości, chociażby niezweryfikowanych mogących świadczyć o ewentualnych wadach towaru czy też nieuczciwości kontrahenta. Pośrednikowi nie wolno przedmiotowych informacji wykorzystywać do własnych celów. Materiały zawierające takie informacje jak np. opinia weterynaryjna, przebyte choroby, kwestie dotyczące ceny za jaką pierwotnie nabyto zwierzę, negocjacje cenowe – stanowią tajemnicę handlową i mogą być wykorzystane tylko do celów do jakich zostały uzyskane. W szczególności nie mogą być udostępniane innym pośrednikom czy osobom nie będącym stronami transakcji.
Problem pojawia się kiedy pośrednik działa na rzecz dwóch stron tej samej transakcji, jest jednocześnie pośrednikiem w kupnie i sprzedaży konia. Z punktu widzenia prawa taka sytuacja jest dopuszczalna, chyba, że strony zastrzegą w umowie, że pośrednik może działać tylko na rzecz jednej z nich. Sytuacja w której pośrednik działa na rzecz obydwu stron jednocześnie pozostawia pewną wątpliwość w zakresie bezstronności pośrednika. Z jednej strony bowiem, pośrednik reprezentując sprzedającego winien jest dążyć do uzyskania jak najwyższej ceny oraz przedstawić konia w jak najkorzystniejszy sposób, z drugiej zaś strony występując po stronie osoby kupującej powinien cenę maksymalnie „wytargować” i informować nawet o najmniejszych wadach dostrzeżonych u wierzchowca. Niemniej jednak takie sytuacje w obrocie maja miejsce. Pośrednik wówczas zobowiązany jest do wypracowania rozwiązania satysfakcjonującego każdą ze stron. Nie wolno mu natomiast dopuścić do konfliktu interesów. W sytuacji gdy chociażby potencjalnie konflikt taki jest możliwy pośrednik powinien natychmiast zaprzestać świadczenia usługi. W przeciwnym razie naraża się na odpowiedzialność.
Pośrednictwo w praktyce
W praktyce pośrednicy podejmują dalej idące zobowiązania wobec zleceniodawcy niż tylko poszukiwanie konia dla klienta lub jego sprzedaż. Zakres tych zobowiązań powinien być dokładnie określony w umowie.
Przede wszystkim dyskusyjna jest kwestia obowiązku zbadania przez pośrednika stanu zdrowia konia, a dokładniej dokumentów potwierdzających jego przydatność do np. kariery sportowej. Obowiązek dokonania w/w czynności nie wydaje się wchodzić w zakres standardowych czynności pośrednika, niemniej jednak przepisy nakazują pośrednikowi działanie w kierunku ochrony interesów zleceniodawcy. Z ostrożności zatem pośrednik, który nie planuje w ramach swoich usług dokonywać przedmiotowych czynności powinien w umowie wyraźnie obowiązek taki wyłączyć. Zbadanie stanu zdrowia konia w sposób gwarantujący ochronę interesów zleceniodawcy wymaga przecież fachowej wiedzy weterynaryjnej.
Jeśli pośrednik decyduje się zobowiązać wobec zleceniodawcy do zbadania stanu zdrowia konia konieczne jest dokładne określenie, jak daleko zobowiązanie to sięga. Wiadomym jest, że np. pośrednik pomimo zlecenia wykonania lekarzom weterynarii zdjęć rentgenowskich kończyn oraz przeprowadzenie typowego badanie kupna-sprzedaży, nie wyklucza, że koń ma inne wady, które w przyszłości wyeliminują go z użytkowania jako konia sportowego.
Podobnie należy zauważyć, że standardowe badanie kupno–sprzedaż nie zawiera m.in. badania tkanek miękkich (np. ścięgien) czy kręgosłupa. Bardzo często powoduje to, że dokonujemy zakupu konia, który na próbach zginania jak i w oparciu o zdjęcia RTG wydaje się w 100 % zdrowy, a w konsekwencji użytkując go, już po sfinalizowaniu transakcji, najczęściej gdy pojawia się kulawizna dowiadujemy się, że koń miał w przeszłości kontuzje. Przykłady takie można by mnożyć, np. powszechny obecnie problem stykających się wyrostków kolczystych (kissing spines) itp. Zatem biorąc pod uwagę interesy obu stron transakcji, w umowie pośrednictwa należy wskazać w oparciu o wyniki jakich badań pośrednik ma określić stan zdrowia i przydatności konia.
Jeśli pośrednik ma uczestniczyć w negocjacjach dotyczących ceny należy uwzględnić to w postanowieniach umownych. Kwestia ta jest szczególnie istotna, jeśli za podstawę do ustalenia wynagrodzenia pośrednika umowa przyjmuje cenę za jaką koń zostanie sprzedany.
Obowiązki dającego zlecenie
Podstawowym obowiązkiem ciążącym na zleceniodawcy jest zapłata pośrednikowi wynagrodzenia.
W przypadku pośrednictwa w sprzedaży konia nieodzowne jest, aby pośrednik dysponował wszelkimi informacjami o koniu, którego ma oferować do sprzedaży. Dotyczy to zarówno przebiegu jego kariery sportowej, poprzednich właścicieli jak i stanu zdrowia.
Umowa powinna zastrzegać obowiązek udzielenia pośrednikowi w/w informacji.
Należy również zastrzec w umowie obowiązek udostępnienia przez zleceniodawcę dokumentów potwierdzających przysługujący zleceniodawcy tytuł własności konia. Niejednokrotnie w sytuacji, kiedy wszelkie warunki transakcji zostały już ustalone, okazuje się, że w paszporcie konia jako właściciel wpisana jest np. żona zleceniodawcy. Co za tym idzie – w przypadku braku jej zgody na zawarcie umowy sprzedaży, narażamy się na zakup konia dotkniętego wadą prawną, pośrednik zaś na odpowiedzialność.
10 % dla pośrednika.
Wysokość wynagrodzenia pośrednika nie jest nigdzie uregulowana. Zwyczajowo przyjęta stawką przy sprzedaży konia jest stawka 10% ceny transakcyjnej. Stosowanie przedmiotowej stawki nie ma charakteru obligatoryjnego. Wydaje się zasadnym przyjęcie, że procent od transakcji winien być ustalony poprzez obiektywną ocenę zakresu działań pośrednika. Z pewnością składnikiem wpływającym na wysokość wynagrodzenia będzie określona renoma pośrednika, doświadczenie, specjalistyczna wiedza i wkład pracy. Zgodnie jednak z zasadą swobody umów w prawie polskim możliwym jest ustalenie wynagrodzenia pośrednika na dowolnym poziomie. Wystarczy zgodne oświadczenie woli stron.
Ponadto możliwe jest ustalenie wynagrodzenie poprzez wskazanie konkretnej kwoty, jaką otrzyma pośrednik, bez względu na to, jaka będzie cena transakcyjna zwierzęcia.
Kiedy musimy zapłacić
Podstawowym warunkiem, od którego zależy przyznanie pośrednikowi wynagrodzenia jest zawarcie umowy sprzedaży konia. Problem pojawia się w sytuacji, gdy dochodzi do zawarcia innej umowy podobnej, np. umowy dzierżawy konia. Wówczas, kiedy w umowie pośrednictwa nie przewidziano takiej możliwości, pośrednik naraża się na utratę prowizji.
Podsumowując, prowizja pośrednikowi należy się tylko w sytuacji, kiedy dojdzie do kupna lub sprzedaży konia na skutek działań pośrednika.
Pomimo, że na pozór wydaje się to oczywiste, praktyka wskazuje na kilka problemów. I tak np. często strony zawierają warunkowe umowy sprzedaży. Najczęściej z sytuacją taką mamy do czynienia, kiedy strony ustaliły już wszelkie warunki umowy, natomiast trzeba jeszcze zaczekać na wyniki badań weterynaryjnych. Niejednokrotnie koń zostaje już wydany, a cena zostaje uiszczona. Pojawia się więc pytanie – czy pośrednikowi należy wypłacić wynagrodzenie. Z moralnego punktu widzenia wydawać by się mogło, że wynagrodzenie takie powinno być wypłacone – w końcu działania pośrednika wywarły zamierzony skutek. Jednakże w świetle prawa prowizja przysługuje pośrednikowi dopiero z chwilą ziszczenia się warunku, tj. gdy dotrą badania weterynaryjne.
Szereg niedomówień przy transakcjach sprzedaży koni pojawia się także w relacji trener – zawodnik. Otóż dotyczy to sytuacji, kiedy trener (bądź osoba „jeżdżąca konia”) – w związku z faktem, iż przez pewien okres szkoliła konia lub zawodnika – uzurpuje sobie prawo do wynagrodzenia z tytułu rzekomego pośrednictwa w jego sprzedaży. Nie dokonując oceny wartości pracy włożonej w wierzchowca (bo przecież niejednokrotnie przekracza ona wysokość prowizji pośrednika) należy stwierdzić, że kierowanie roszczeń o zapłatę prowizji z tytułu pośrednictwa jest chybione.
Warunkiem do uzyskania prawa do wynagrodzenie jest wykazanie przez pośrednika, że na skutek jego działań doszło do zawarcia umowy kupna sprzedaży konia. To właśnie na pośredniku spoczywa obowiązek udowodnienia, że jego czynności wywołały bezpośredni i decydujący skutek realizacji transakcji.
Wiadomym jest, że zazwyczaj do transakcji dochodzi z uwagi na stopień wyszkolenia konia, wcześniejsze jego starty w zawodach itp. Często aby dobrze sprzedać należy ponieść liczne wydatki związane z pokazaniem konia na zawodach, jego treningiem. Wysiłek w wypromowanie konia wkłada często pośrednik będący jednocześnie trenerem, licząc następnie na wysoki procent od sprzedaży. Z punktu widzenia umowy pośrednictwa w przypadku, kiedy to na skutek działań kogoś innego koń zostanie sprzedany, osoba która konia wyszkoliła wynagrodzenia nie otrzyma. Utraty wynagrodzenia za poświęcony czas i wykonaną pracę można się ustrzec poprzez ustalenie w umowie zasad zwrotu poniesionych kosztów, które to są oderwane niejako od kwestii samego pośrednictwa.
W związku z faktem, że zwyczajowo prowizja ustalana jest jako procent od ceny transakcyjnej, pośrednik musi mieć możliwość zweryfikowania jej rzeczywistej wartości. Pomijając kwestię braku lojalności wobec pośrednika poprzez zatajenie wartości transakcji lub podanie jej zaniżonej wartości, z różnych przyczyn strony umowy w jej treści wskazują inną kwotę niż rzeczywiście uzyskana. Zatem w celu uniknięcia tego typu sytuacji pośrednik winien być upoważniony do uczestniczenia we wszelkich negocjacjach dotyczących ceny sprzedaży.
Mają miejsce również sytuacje, kiedy odmawia się pośrednikowi zapłaty wynagrodzenia z uwagi na to, że cena pierwotnie określona (cena ofertowa) nie została osiągnięta. Można tego uniknąć poprzez wprowadzenie w umowie klauzuli, że wysokość prowizji ustalana jest każdorazowo w oparciu o cenę transakcyjną bez względu na jej wysokość.
Należy również pamiętać aby w umowie wskazać termin zapłaty wynagrodzenia na rzecz pośrednika.
Odpowiedzialność pośredników
Z przykrością stwierdzić należy, że coraz częściej pojawiają się problemy związane z transakcjami kupna i sprzedaży koni. Poświęcamy swój czas, angażujemy środki finansowe, a z nowego nabytku nie cieszymy się długo. Nie tylko nie udaje się zrealizować zamierzonych planów, ale dodatkowo okazuje się, że czeka nas kolejny koszt związany z leczeniem wierzchowca. Dzieje się tak niestety wielokrotnie przez nieuczciwe działanie pośredników. Pojawia się więc pytanie, w jaki sposób i kiedy możemy pociągnąć do odpowiedzialności osoby, które wprowadziły nas w błąd.
Na szczęście prawo polskie przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą pośredników.
Pośrednicy odpowiadać mogą bądź to na podstawie odpowiedzialności kontraktowej (z umowy), tj. w przypadku nie wykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania określonego w umowie, bądź też na podstawie odpowiedzialności deliktowej, tj. w sytuacji kiedy pośrednik celowo wprowadził nas w błąd.
Najczęstsze są sprawy, kiedy pośrednik zapewnia nas, że koń nie miał wcześniej żadnych kontuzji, jest w 100 % zdrowy, nie posiada żadnych narowów eliminujących go z użytkowania, a następnie dowiadujemy się, że rzeczony pośrednik minął się z prawdą i zataił historię konia.
Medycyna weterynaryjna w obecnych czasach rozwinięta jest na tyle dalece, że niejednokrotnie doświadczony zawodnik czy nawet lekarz weterynarii nie są w stanie na moment zakupu konia wykryć problemu. Niemalże nagminne stały się sytuacje kiedy koń jest odpowiednio „przygotowany” na wizytę potencjalnego nabywcy.
Z punktu widzenia obowiązujących przepisów, jeśli pośrednik zataił informacje o wadach zwierzęcia, ponosi odpowiedzialność. Zobowiązany jest do naprawienia wyrządzonej szkody jak również do zapłaty odszkodowania.
Jeśli chodzi o kwestie odpowiedzialności kontraktowej pośrednika to zależy ona od zakresu obowiązków jakie pośrednik na siebie przyjął. Dlatego tak ważnym jest, o czym była mowa wcześniej, precyzyjne ustalenie do czego każda ze stron jest zobowiązana.
Należy jednak pamiętać, że pośrednik nie odpowiada za czynności innych profesjonalistów np. weterynarzy. Zatem jeśli zdarzy się taka sytuacja, że kupując konia lekarz weterynarii wyda opinię, że stan zdrowia konia jest dobry, a następnie okaże się, że diagnoza nie była zasadna, roszczenia należy kierować do lekarza, który opinie sporządził.
Transakcje w środowisku jeździeckim w większości oparte są na wzajemnym zaufaniu i lojalności stron. Jednakże biorąc pod uwagę wzrastającą liczbę spraw kierowanych do kancelarii polecam Państwu dokonywanie czynności nie tylko na podstawie ustnych ustaleń. Klarowne przedstawienie zakresu obowiązków osób uczestniczących w transakcji pozwoli uniknąć niedomówień. Kupującym życzę satysfakcjonujących zakupów, a rzetelnym pośrednikom wysokich prowizji i masy zadowolonych klientów.
